Független hiteltanácsadóként gyakran tapasztalom, hogy a hozzám forduló magánszemélyek egy része nincs tisztában THM, a JTM vagy az ingatlan terhelhetőség fogalmával, a különféle hitelajánlatok felépítésével és az egyes hitelek valós költségeivel.
Ennek oka részben a pénzügyi tudatosság hiánya, részben az, hogy ilyen értelemben sem az általános iskola, sem középiskola nem készít fel az életre. Hiába a sok mateklecke, ha egy átlagosan művel felnőttnek fogalma sincs arról, mit ír alá és az milyen következményekkel jár a jövőjére nézve.
Természetesen azok, akik engem választanak, az ajánlatok mellé részletes tájékoztatást is kapnak és mindig meggyőződöm arról, hogy ügyfeleim pontosan értik döntésük részleteit, azok rövid és hosszú távú következményeit. Azoknak pedig, akik már előre szeretnének felkészülni, mindent THM, JTM és egyéb betűszavakról gyorstalpalón!
Mi az a THM?
A THM, azaz a teljes hiteldíj mutató egy olyan százalékos érték, melyet minden hitelező kötelezően használ és feltüntet ajánlataiban. Ez az érték segíti az igénylő tájékozódását és több hitel ajánlat esetén azok összehasonlítását.A THM mutatja meg, hogy az adósnak a hitelfelvételt követően mekkora összeget kell visszafizetnie a tőkén túl.
És hogy miben különbözik a kamat és a THM? Míg a kamat a bank által kölcsönadott pénz ára, addig a THM számos más további – egyébként elkerülhetetlen- költséget is tartalmaz.
Ilyen például a kamat, a kezelési költség, a hitelbírálat díj és a folyósítási járulék vagy a bankszámlavezetés díja. Ingatlanhitelnél olyan további költségek is a THM-hez tartoznak,mint az értékbecslő, a helyszíni szemle, az ingatlan-nyilvántartási eljárás, valamint a tulajdoni lap díja.
Vagyis amikor hitelt választunk, ne hagyjuk, hogy a kedvezőnek tűnő kamatok elvakítsanak bennünket! Mindig a teljes hiteldíj mutató alapján számoljunk- és ha nem megy, kérjük független hitelszakértő segítségét.
JTM, avagy a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató
Ha az ember végre megértette a kamat és a THM közötti különbséget, akkor jöhet a következő nagy részterület, a JTM, azaz a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató.
Ez az arányszám tulajdonképpen azt hivatott megmutatni, hogy az adott személy – adóstársak esetén személyek – jövedelme a teljes jövedelem hány százalékáig terhelhető.
Vagyis, hogy elvileg a teljes havi jövedelmünk mekkora részét fordíthatjuk banki- és hitelköltségekre. A JTM értékét a banknak minden kétszázezer forint feletti hitelösszegnél kötelessége vizsgálni – függetlenül attól, hogy milyen felhasználású hitelről van szó- és lényeges, hogy jövedelemként kizárólag a legális nettó jövedelem tüntethető fel. (Ugyanakkor a korábban felvett, még élő hitelek tovább árnyalják a képet.)
Fontos továbbá, hogy bár egyes esetekben a JTM akár 60% is lehet, célszerű józanul gondolkodni! Mindegy, hogy mit mond a bank, a teljes havi jövedelmünk több mint fele értelemszerűen nem mehet el a törlesztőrészletre, hiszen nem marad pénzünk ennivalóra, gyógyszerekre, szórakozásra, rezsire. Bármennyire is csábít minket a lehetőség, maradjunk józanok és legyünk belátással!
Ingatlan terhelhetőség: az meg mi?
Az ingatlan terhelhetősége azt mutatja meg, hogy a lakás vagy ház vásárlási árának mekkora része lehet a hitel összege és mekkora a minimális önerő mértéke. Ez utóbbi általában legalább 20%, azaz az ingatlan terhelhetősége legfeljebb 80% lehet.
Ezt a képet a jelzáloghitel-kérelmet beadó személy(ek) jövedelme árnyalhatja, hiszen első- és másodosztályú adósok a hitelbiztosítéki érték 80-90%-ig, a harmadosztályú adósok 70%-ig, a negyedosztályú adósok pedig 50%-ig kaphatnak hitelt. (Vagyis attól függően, hogy milyen besorolást kapunk, egy 100 milliós ház megvásárlásához akár 90 millió forintnyi hitelt is kaphatunk.)
Mire kell még figyelni a THM, JTM és ingatlan terhelhetőség mutatóin túl?
Az ingatlanvásárlás gyakran életre szóló elköteleződéssel jár együtt, ezért rendkívül fontos, hogy megfontolt, felelős és hosszú távon is kivitelezhető döntéseket hozzunk. Ennek érdekében az ingatlanhitel vagy jelzáloghitel igénylését megelőzően érdemes éves pénzügyi tervet készíteni, mely nemcsak a havi rendszeres kiadásokat, hanem az éves várható kiadásokat, amortizációs díjakat, állagmegóvási és felújítási költségeket, váratlan egészségügyi vagy egyéb vészhelyzeteket is tartalmazza. A teljes és részletes kép segítségünkre lesz majd a döntéshozásban.