Az ingatlan vásárlás jogi kérdései – 1. rész

Interjú Joggné dr Mészáros Enikő ingatlanszakértő jogásszal

A napokban érintettem közösségi oldalamon a mai ingatlanpiaci helyzetet, beszéltünk az árak alakulásáról, a kilátásokról. Ha ingatlant akarunk venni, azonban nem csak a piacot kell felmérnünk. Jó, ha tisztában vagyunk a vásárlás jogi szabályozásával is. Erről beszélgettem Joggné Dr Mészáros Enikő jogásszal, akivel lépésről lépésre végigvettük az ingatlanvásárlás állomásait.

Mi mindenre kell odafigyelnünk, ha lakást vásárolunk? Jogilag van-e különbség aközött, hogy használt vagy új ingatlant veszünk?

Ingatlan vásárlása során az első és legfontosabb szempont annak a tisztázása, hogy a tulajdoni lap tanúsága szerint az ingatlan terhelt-e (van-e rajta adósság), milyen típusú terhek szerepelnek a tulajdoni lapon, és az ingatlant egyéb, ingatlan-
nyilvántartásba be nem jegyzett kötelezettség terheli-e. Ingatlanvásárlás esetén azonban nagyon sok mindent meg kell még vizsgálnunk: az ingatlan besorolását is (külterület, belterület, zártkert), mivel ennek ténye az ingatlan forgalmi értékére is jelentős hatással lehet, valamint az ingatlan megnevezését/művelési ágát is.

Ez mit jelent pontosan?

Tudnunk kell, hogy amennyiben az adás-vétel tárgya termőföld (kert, rét, gyep, legelő, nádas, szántó, erdő), akkor a Földforgalmi törvény hatálya alá esik, és 60 napos kifüggesztési kötelezettség terheli az adásvételi szerződést, amelyhez kamarai, majd szakhatósági hozzájárulás szükséges. Ennek birtokában lehet csak kezdeményezni a tulajdonjog bejegyzését. Az átfutási idő a szerződés megkötésétől számított legalább 6 hónap.

Mi a helyzet a használt vagy újépítésű ingatlanok esetében?

Amennyiben lakás- vagy családi házas ingatlant vásárolunk, az adás-vételi szerződés jogi tartalmát illetően irreleváns, hogy új, vagy használt ingatlanról van-e szó. Jelentősége akkor van, ha hitelt szeretnénk felvenni a vételhez, hiszen a bankok más szerződéses követelményt határoznak meg, írnak elő akkor, amikor az ingatlan újépítésű, és mást, amikor használt.

Igen, ilyenkor teljesen más támogatási formák vehetők igénybe. Elég, ha csak a CSOK idevonatkozó részeire gondolunk.

Így van. Az adásvételi szerződés tartalmát akkor befolyásolja az új ingatlan, ha újonnan kerül felépítésre. Ez esetben a szerződésnek mindenképp fontos eleme az építés, építkezés ütemezése, és műszaki paramétereinek egyértelmű meghatározása is. Komoly figyelmet kell fordítani arra, hogy az ingatlan önálló családi házas vagy albetétesítés előtt álló, amely a későbbiek során társasházi lakássá alakulhat.

Milyen problémákba ütközhetünk az adásvételi szerződés megkötésekor

Gyakorlati és szakmai probléma sok esetben, hogy a vállalkozó azzal áll elő, hogy van saját ügyvédje, aki elkészíti az okiratot, és csak azt a szerződést fogja majd aláírni, amelyet az a bizonyos ügyvéd készít. Sok esetben pedig olyan szerződést akarnak aláíratni a Vevővel, amely ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre nem alkalmas (előszerződés), és ami alapján több tízmillió forint befizetését írja elő a laikus vevő számára.

Mit tartalmaz egy alap adásvételi szerződés?

Egy adás-vételi szerződésnek tartalmaznia kell a szerződő felek személyes adatait, amely adatokról, valamint az annak alapjául szolgáló okmányok érvényességéről az eljáró ügyvédnek meg kell győződnie. (Ezt az ún. JÜB rendszeren keresztül teszi meg, ahol ellenőrzi, hogy a szerződő felek valóban azok-e, akiknek mondják magukat.) Tartalmaznia kell az ingatlan adatait is, amelyet a tulajdoni lap alapján lehet a szerződésben rögzíteni. A tulajdoni lapot azonban a jelenleg hatályos szabályok szerint kétszer kell megtekinteni, az okirat elkészítése és a szerződés aláírásának napján.

Tartalmazza még az ingatlan terheit is, amely nem kizárólag a tulajdoni lapra bejegyzett terheket, hanem az egyéb kötelezettségeket is magában foglalja.

Ezek eddig tehát a személyes adatok az eladóról és a vevőről, valamint a
megvásárolandó (eladandó) ingatlan adatai. Mi van még a szerződésben?

A szerződésben rendelkezni kell a vételárról, és a vételár megfizetésének ütemezéséről, módjáról, időpontjairól, valamint a birtokba adás napjáról. Ez azért fontos, mert ha a vételár kifizetése a szerződés aláírásának időpontjában, vagy ahhoz közeli időpontban történik, rögtön kérhetjük a tulajdonjog bejegyzését. Amennyiben késleltetett a kifizetés (pl. egy banki hitel miatt), akkor függőben tartással vagy tulajdonjog fenntartással történő eladásról van szó, és ennek a ténynek a bejegyzésével lehet az adás-vételi szerződést megkötni.

Mi a helyzet az energetikai tanúsítvánnyal?

A szerződések érvényességi kelléke az energetikai tanúsítványra vonatkozó datok ismertetése, valamint az adózást, illeték megfizetését szja megfizetését tartalmazó rendelkezések rögzítése.

Van még olyan elem, amelynek be kell kerülnie egy ingatlan adásvételi
szerződésbe?

Igen. Ilyen a pénzmosásról szóló törvényre és a GDPR rendeletre vonatkozó hivatkozás, amely bemutatja azt, hogy az ügyvéd milyen okiratok alapján készíti el a szerződést, milyen adatokat tart nyilván és miért, meddig.

Mennyit változtat a szerződés tartalmán, ha valaki hitelre vesz ingatlant?

Ilyen esetekben a szerződés értelemszerűen tartalmazza és tartalmazhatja bármilyen hitel/támogatás/kedvezmény felvételének feltételeit, előírásait, és szerződéses követelményei. Ezek nem elsődlegesen polgári jogi, hanem a hitelezés szempontjából szükséges tartalmi előírások a felek és az ügyvéd részére.

Összegezzük egy kicsit az eddigieket. Milyen papírokat kell beszereznünk,
felmutatnunk egy ingatlanvásárlás esetén?